31.1.2020

Vinkkejä asunnon myyntiin

Asunnon myynti on yksi elämän suurista asioista. Myyntiprosessi tulee suunnitella hyvin, jotta kaikki onnistuu toivotusti.  Kiinteistövälittäjät ovat koulutettuja asunnon myyjiä ja osaavat hoitaa kaikki myyntiin liittyvät asiat laillisesti ja oikein.

Jos taas myyt itse, niin ole todella huolellinen kaikkien asioiden kanssa. Kokosin sinulle muutamia vinkkejä asunnon myyntiin liittyen. Kaikki vinkit perustuvat omakohtaisiin kokemuksiin myytyäni itse kaksi kiinteistöä sekä välittäjän avulla pari asuntoa. Seuraan myös hyvin läheltä tutun kiinteistönvälittäjän työtä, joten olen nähnyt asioita myös sieltä puolelta katsottuna.
 
(Jos etsit pätevää välittäjää pääkaupunkiseudulta, niin saat minulta yhteystiedot).

 

1.    Palkkaanko välittäjän vai myynkö itse?

 
Asunnon myyntiä suunnitellessa, moni varmasti miettii, kannattaako tehtävään palkata kiinteistövälittäjä vai myisikö asunnon itse. Ellet ole perillä kaikista myyntiin liittyvistä asioista ja haluat säästää aikaa ja vaivaa, palkkaa hyvä kiinteistövälittäjä. Jos taas hallitset myyntiin liittyvät dokumentit ja olet valmis uhraamaan myyntiin reilusti omaa aikaasi, kannattaa miettiä, myisikö asunnon itse, sillä omistajana olet asunnon paras asiantuntija. Asunto-osakkeen myynti on yksinkertaisempaa kuin kiinteistön, johon liittyy paljon lakiin sidottuja muotoseikkoja. Omakotitalon myyjällä on velvollisuus kertoa kaikista tietämistään kiinteistöön ja talon kuntoon liittyvistä asioista ennen kaupantekoa ja myyjän vastuu vioista kulkee mukana viisi vuotta.

Kiinteistövälittäjät tarjoavat aulistii palvelua ja mielestäni kannattaa perehtyä kunnolla välittäjien tapaan tehdä myyntityötä. Itse karsastan välittäjiä, jotka mollaavat toisia ja nostavat oman osaamisensa muiden yläpuolelle. Sama koskee oikeastaan kaikkia ihmisiä. Minua ei saa vakuuttumaan itsekehun avulla, päin vastoin. Yleinen tapa on pyytää useampaa välittäjää arvioimaan asuntoa ja valitaan myyntiä hoitamaan se, joka lupaa myydä asunnon kalleimmalla myyntihinnalla. Näin toimien voidaan myynnissä mennä metsään jo heti ensi metreillä.

Täytyy ymmärtää, että välittäjät kilpailevat kohteista kynsin hampain ja houkuttelevat asiakkaita kaikin keinoin. Oma etusi ei ole, että asuntoa näytetään muutama kerta reilulla "ylihinnalla" ja sen jälkeen tiputetaan hintaa roimasti kerta toisensa jälkeen. Ensiesittelyt ja ensikiinnostus on silloin menetetty. Hinnan pitää osua kohdalleen. Taitava kiinteistövälittäjä osaa arvioida toteutuvan myyntihinnan lähelle oikeaa. Asunnon omistajan on tässä vaiheessa hyvä siirtää tunteen syrjään ja katsoa asuntoaan ulkopuolisen silmin.

Punnitse tarkasti kannattaako myynti antaa asiantuntijalle vai tehdä se itse. Jos päätät myydä itse asuntoa, ota huomioon kaikki negatiiviset ja positiiviset asiat.

- Osaatko hoitaa myynnin
- Luottaako ostaja, että kaikki tulee hoidettua laillisesti
- Jos myyt itse, karsiiko se ostajia
- Paljonko säästän aikaa ja rahaa, kun annan välittäjän hoitaa kaikki
- Tiedätkö, mistä kaikki tarvittavat dokumentit hankitaan
- Osaatko valokuvata ja tehdä myyvän myynti-ilmoituksen
- Voit itse aikatauluttaa myynnin
- Tiedät, mitä tietoja ostaja saa esittelyssä asunnosta
- Tiedät tarkalleen ostajien kiinnostuksesta
 
- Välittäjillä on verkostoja ja ehkä kiinnostuneita ostajia valmiina
- Välittäjän palkkio saattaa tuntua suurelta, mutta siihen sisältyy paljon työtä, asiakirjojen hankintaa sekä esiselvityksiä ennen myyntiä ja myynnin aikana. Jos asuntoa myydään pitkään, myynti sitoo runsaasti välittäjän työaikaa ja esittelyistä koituu paljon kilometri- ja puhelukuluja.
 



 

2. Valmistaudu myyntiin kunnolla ja hyvissä ajoin


Varaa aikaa asunnon myyntikuntoon laittamiseen eli stailaamiseen. Ei riitä, että imuroit lattiat ja pyyhit pölyt. Kerää kaikki turha tavara asunnosta pois – k a r s i. Laita valokuvat laatikkoon myynnin ajaksi. Ylimääräiset tavararöykkiöt tekevät avarastakin kodista tukkoisen ja pienemmän tuntuisen. Jätä muutama kodikkuutta viestivää asiaa esille: torkkupeitto sohvalle rennosti, keittiön tasolle houkutteleva hedelmäkori ja saunaan löylykiulu sekä kauniit laudeliinat siististi aseteltuina lauteille.

Mieti, onko asunnossasi liikaa huonekaluja. Jos mahdollista, vie varastoon osa huonekaluista. Tarkista, että matot ovat puhtaita ja huonekalut siistejä. Asunnon huolimaton yleisilme vaikuttaa ostajiin negatiivisesti.

Jos asunnossa on selkeästi korjattavia kohtia, ne kannattaa korjata ennen myyntiä. Repsottava tapetti tai kaapin ovi saattaa vaikuttaa myyntiin sekä myyntiaikaan. Tarkista ovenkahvat, ovien aukeaminen, seinien ja lattian kunto sekä listat. Jos ne eivät tyydytä sinua, niin voit olla varma, ettei myöskään ostajaa. Maalipensseliä ei kannata säästellä, se on halpaa ehostusta.

Usein kuulen, että ei kannata korjata paikkoja myyntiä varten, koska ostaja saa laittaa ne mieleisekseen. Se on ihan ok, jos se on otettu myyntihinnassa huomioon ja asunto lähdetään markkinoimaan remppakohteena. Mielestäni ei ole hyvä jättää paikkoja repsottamaan, jos asuntoa myydään muuttovalmiina, vaan ehdottomasti kannattaa korjata korjausta vaativat asiat. Keittiön tai kylpyhuoneen uusimatta jättäminen taas saattaa joskus olla perusteltua, vaikkakin ne ovat juuri ne kodin tilat, mitkä vaikuttavat erittäin paljon asunnon kokonaisuuteen. Ne ovat myös kalleimmat remontoitavat tilat. Remonttitarpeet on hyvä tuoda reilusti esille ja kertoa, että asia on huomioitu kauppahintaa määriteltäessä.

Tarkista myös piha. Sieltäkin on hyvä kantaa turhat tavarat pois. Jos piha on täynnä romua, niin se ei pääse edukseen ja kasvit hukkuvat kaaoksen keskelle. Siistit ja hyvin valaistut kulkuväylät sekä huoliteltu piha näyttää sen sijaan houkuttelevalle.

Erityishuomiota kiinnittäisin siihen näkymään, kun potentiaalinen ostajaehdokas astuu asuntoon sisälle. Millainen näkymä on ensimmäisenä vastassa? Siistiin eteiseen kannattaa satsata. Kenkävuori taas näyttää ikävälle.


3. Ota valokuvat

 
Kiinteistökaupan ammattilaiset korostavat lähes poikkeuksetta myyntikuvien merkitystä. Totta se onkin. Lähes jokainen asuntoa etsivä tutustuu tarjolla oleviin asuntoihin netissä. Houkuttelevat kuvat herättävät ostajan kiinnostuksen. Välittäjän palkkioon kuuluu valokuvaus ja usein saat myös asuntoosi stailausvinkkejä. Nykyisin moni välittäjä käyttääkin myyntistailaajaa apuna.

Niin tai näin, koti kannattaa siivota huolellisesti ennen valokuvausta. Kerää turhat tavarat pois näkyvistä. Liinat, matkamuistot, hygieniatuotteet ja valokuvat eivät ole edukseen kuvissa, joten poista ne. Muista myös kiillottaa hanat ja puhdistaa peilit puhtaiksi sekä ojentaa koristetyynyt nätisti sohvalle. Mieti myös huoneiden väritystä. Hyvä neuvo on stailata asunto persoonattomaksi, mutta jättää elämän jälki näkyviin.

Ellet itse ole tottunut ottamaan valokuvia, pyydä joku asian hallitseva apuun. Suttuiset, epätarkat kuvat eivät houkuttele ostajaa. Valokuvista tulisi näkyä asunnon huoneet riittävän laajalti. Mielellään otetaan kuvia jokaisesta huoneesta. Valitse sellainen kuvakulma, missä huone näyttää sinustakin kivalle. Huomioi myös ikkunoista tuleva valo. Valokuvaukseen kannattaa valita kirkas päivä, jotta kuvat eivät näytä synkiltä.

Ellei valo riitä, käytä pitkää valotusaikaa jalustalla. Laajakulmaobjektiivi on hyvä asuntokuvauksessa. Sillä saa riittävän laajasti koko huoneen kuvaan. Suositeltava kuvauskorkeus on vyötärön korkeudelta, jolloin mittasuhteet näyttävät luonnollisimmilta. Pelkistetty kuva on monesti yksinkertaisuudessaan paras ja houkuttelevin. Kuvankäsittelyllä sata kuviin selkeyttä ja fiilistä.

Kuvia olisi hyvä olla sekä sisältä, että ulkoa. Älä laita myyntiesitteeseen tärähtäneitä ja epäselviä kuvia. Ota mieluummin uusi kuva.


 

4. Kokoa tarvittavat dokumentit

 
Myyntiin tarvitaan huoneistosta tai kiinteistöstä täydelliset tiedot. Hanki ne hyvissä ajoin. Asunnon pohjapiirustus tarvitaan myös. Kiinteistön myynnissä on oltava erityisen tarkka, että kaikki tulee laillisesti hoidettua. Asunnon neliöt täytyy myös olla oikein myynti-ilmoituksessa.  Jotta kiinteistökauppa on laillinen, niin kaupantekotilaisuuteen täytyy kutsua kaupanvahvistaja. Kulut jaetaan yleensä puoliksi ostajan ja myyjän kesken.

Ihmiset ovat hyvin kiinnostuneita asunnon kunnosta ja etenkin homevaurioita pelätään. Kosketusmittaus ja kuntotarkastus poistaa tätä riskiä. Nykyisin myös energiatodistus on pakollinen. Asiantuntija mittaa arvot paikan päällä käymällä ja pohjapiirustuksista. Asunto-osakkeiden myynnissä saat apua huoltoyhtiöstä, isännöitsijältä ja hallituksen puheenjohtajalta.

5. Tee myynti-ilmoitus huolella

 
Varaa riittävästi aikaa myynti-ilmoituksen laatimiseen. On hyvä laatia ilmoitus ja oikolukea sitä seuraavana päivänä/päivinä. Ilmoituksesta pitää selvitä asuntoon liittyvät asiat: neliöt, huoneet, varastot, saunatilat, autopaikat, piha, parveke, koneet ym.

Oikotie ja Etuovi ovat hyviä myyntipaikkoja ja niitä useimmat asunnon ostajat seuraavat. Myynti-ilmoituksen laatimista helpottaa valmiit ilmoituspohjat. Pyri kuitenkin kertomaan monipuolisesti asiat kuhunkin kohtaan. Monisanaisuus on tässä parempi kuin liian suppeat tiedot. Älä kuitenkaan jaarittele turhaan, vaan pidä teksti napakkana.




6. Määritä hinta

 
Oman asunnon hintaa on vaikea määritellä, koska siihen liittyy paljon tunteita. Jokaisen mielestä oma asunto on alueen paras ja kaunein, eikä naapurustosta löydy yhtä hienoa. Myyjällä saattaa olla myös väärä käsitys alueen myyntihinnoista. Yleensä seurataan alueen hintapyyntöjä. Se ei kerro alueen myyntihinnoista mitään. Välittäjät näkevät alueella toteutuneet myyntihinnat tilastoista, joten se on melko luotettava vertailukohta oman asunnon hinnoitteluun.

Alue vaikuttaa asunnon hintaa paljon, mutta se ei ole ainoa asia. Tietenkin neliöt on toinen merkittävä hintaan vaikuttava seikka. Asunnon kunto, rakentamisvuosi ja tehdyt remontit ovat myös tärkeitä kriteereitä hintaa määriteltäessä. Myös liikenneyhteydet ovat tänä päivänä monelle ostajalle oleellisen tärkeitä. Jos asunnon sisustamisessa käytetyt materiaalit ovat kovin yksilöllisiä, niin ostajaehdokkaiden määrä vähenee.

Asuntoa etsivillä on monesti hintahaarukka hakuviesteissään, siksi on hyvä miettiä asettaako hinnan hitusen tietyn rajan alle. Tasaluvut ovat yleensä hakuehdoissa yleisesti käytettyjä.

7.    Ennen esittelyä

 
Ennen esittelyä olet tietenkin käynyt läpi kaikki tilat, myös varastot sekä siivonnut kaapit, niin ettei sieltä tipahda vaateröykkiötä ostajan silmille, kun hän avaa oven. Tarkista, että kaikki valaisimet toimivat. Ennakoi ikävät yllätykset. Jos olet myymässä itse, tee ilmoituskyltit valmiiksi ja mieti, mihin kiinnität ne, jotta esittelyyn tulevat löytävät perille.

Välittäjä huolehtii esittelyyn tarvittavat esitteet ja paperit. Jos myyt itse, sinun on itse myös huolehdittava nämä asiat nähtäville esittelytilaisuuteen. Ostaja haluaa usein konkreettisen dokumentin mukaansa, vaikka myynti-ilmoitukseen olisi kirjoitettu kaikki oleellinen. Ota riittävästi kopioita esitteestä. Lähes jokainen esittelyyn tuleva kysyy myös, miksi asunto on myynnissä? Mieti vastaus valmiiksi.

Varaudu myös siihen, että myynti-ilmoituksen ilmestyessä nettiin, joku saattaa haluta tulla välittömästi katsomaan asuntoa ennen ensimmäistä esittelyä. Usein silloin ovat liikkeellä ne, jotka etsivät asuntoa tosissaan, ehkä nopeallakin aikataululla. Harkitse, milloin laitat ilmoituksesi näkyviin.
 

8. Asunnon esittely

 
Tuuleta koti ennen esittelyä. Raikas koti viestii, että kodista pidetään huolta. Jos välittäjä hoitaa homman tästä eteenpäin, niin poistu asunnosta. Jos taas itse myyt, niin kerro esittelytilanteessa rehellisesti asunnosta, sen hyvät ja huonot puolet. Mihin itse olet ollut erityisen tyytyväinen, mikä toimii hyvin ja mikä on tuottanut sinulle iloa päivittäin. Älä piilottele tulevia remppatarpeita tai asunnon ongelmakohtia. Sen sijaan anna ostajalle ehdotuksia ja vaihtoehtoja ongelman ratkaisemiseksi. Remonttien hinta-arvio on hyvä tieto ostajalle.

Esiinny avoimesti ja vastaa ostajan kysymyksiin. Ole kiinnostunut hänen asunnontarpeestaan ja toiveistaan. Yritä asettua ostajan asemaan. Älä loukkaannu, jos asunnossasi on asioita, jotka eivät miellytä ostajaa. Makuasioista ei voi kiistellä. Parempi on etsiä ostajan kannalta vaihtoehtoja, miten asian voisi korjata ostajan mieltymysten mukaisiksi, esimerkiksi seinien väriä voi muuttaa helposti ja edullisesti. Hyvä, jos sinulla on jonkinlainen käsitys pintaremonttien hinnoista ja luovuutta muuntaa asunto ostajan tarpeita vastaavaksi.

Ota esittelyyn tulevien yhteystiedot ylös ja kysy, saatko palata parin päivän kuluttua asiaan. Anna heille kuitenkin riittävästi miettimisaikaa. Kunnioita heidän toiveitaan. Itsellesi saat tuleviin esittelyihin hyviä työkaluja, jos kysyt, mikä asunnossa oli kivaa ja mikä taas ei miellyttänyt.


9. Kaikki esittelyyn tulevat ovat potentiaalisia ostajia

 
Älä luokittele ostajaehdokkaita. Suhtaudu esittelyyn tuleviin ihmisiin ystävällisesti ja huomioi kaikki paikalle tulijat. Tervehdi ja esittele itsesi. Kysy haluaako ostaja katsoa asuntoa itsenäisesti vai haluaako hän, että esittelet sitä hänelle. Pyri rakentamaan ensikohtaamisessa luottamus. Ole koko esittelyn ajan valppaana ja valmiina, jos katsojalle herää kysymyksiä asunnosta.

10. Ota tarjous vakavasti

 
Kaikki tehdyt tarjoukset tulee ottaa vakavasti, myös ensimmäinen. Harvoin käy niin, että asunnosta tarjotaan pyyntihintaa. Käppi saattaa olla suuri. Älä kuitenkaan sano heti tarjoukselle ei, vaan lähde neuvottelemaan hintaa. Aina ei päästä yhteisymmärrykseen hinnasta, mutta usein neuvottelu maksaa vaivan. Hyvät perustelut puoltavat hintapyyntöä.

Ole itse myös valmis tinkimään hinnasta. Kokonaisuudessa pieni tinkiminen voi olla lopulta paras vaihtoehto. Jos hylkäät ensimmäisen tarjouksen heti, niin myynti saattaa jatkua pitkäänkin ja uusia parempi tarjouksia ei tule. Menetät itse aikaa. Välittäjän työ pitkittyy turhaan. Molemmat saattavat tuskastua tilanteeseen, kun esittelyihin täytyy varautua viikko toisensa jälkeen eikä uusia tarjouksia tule. Tilanne ei useinkaan parane välittäjää vaihtamalla.

Olen kuullut monta tarinaa siitä, kun myyjä on hylännyt ensimmäisen ostotarjouksen, jonka jälkeen asuntoa myydään puoli vuotta, jopa vuosi ja lopulta asunnosta saadaan paljon pienempi hinta, kuin ensimmäinen tarjous oli.



11. Huolehdi, että kaikki asiakirjat tulevat laadittua laillisesti

 
Tarjousneuvotteluissa yhteisymmärrykseen päästyä, huolehdi siitä, että kaikki tulee laillisesti hoidettua: tarjous ja siihen vastaaminen, esitetyt dokumentit, käsirahan vastaanottaminen, esisopimus, kauppakirja jne. Näissä kannattaa olla todella tarkkana.

12. Ole yhteydessä pankkiin

 
Neuvottele pankin kanssa kauppakirjan allekirjoittamisesta etukäteen hyvissä ajoin. Kaupat tehdään yleensä ostajan pankissa. Oma pankkisi tarvitsee kuitenkin tiedon kaupasta, jotta siihen liittyvät toimenpiteet saadaan pankissa kuntoon ennen kaupantekopäivää ja sen aikana. Mahdolliset vakuudet tulee vapauttaa. Kaupantekoon voi liittyä myös muita pankkiasioita, jotka on hyvä varmistaa etukäteen.

13. Siivoa koti viimeisen kerran

 
Nyt kauppaan liittyvät asiat on hoidettu ja muutto lähestyy. Tavaroiden pakkaamiseen menee aina enemmän aikaa kuin ennalta olit ajatellut. Uuteen asuntoon on turha viedä tavaroita, jotka eivät tule koskaan käyttöön. Mieti siis vielä kerran, mistä voisit luopua. Kirpputorit, Facebook-ryhmät ja Punaisen Ristin Kontti ovat hyviä paikkoja, jos tavarasta täytyy päästä eroon.

Kohteliasta on jättää vanha koti siistiin kuntoon, vaikka uusi omistaja tekisikin siellä heti remonttia. Älä unohda kaappien ja varaston siivousta. Keittiön uuni, mikro, kylmäkalusteet ja astianpesukone tulee myös puhdistaa kunnolla. Tyhjä asunto näyttää kolkolta ja epäsiistit lattiat lisäävät sitä tunnetta entisestään.

Irtisano sähkö- ja vesi ym. sopimukset. Kerää kaikki asuntoon liittyvät sopimukset nippuun jo muuttoa edeltävänä kuukautena, sitä mukaa kun maksat laskuja. Näin niiden irtisanominen ei pääse unohtumaan.

14. Huolehdi jälkitöistä ja perehdytyksestä

 
Jokaisessa asunnossa on asioita, joista täytyy huolehtia säännöllisesti. Opasta uusi asukas asuntoon. Kerro, miten sinä olet hoitanut asuntoa tai kiinteistöä. Anna vinkkejä, sillä ne ovat kallisarvoisia uudelle asukkaalle.

Mikäli paikkakunta on uudelle omistajalle vieras, niin häntä varmasti miellyttää se, jos kerrot alueen palveluista tarkemmin. Mitkä kaupat ovat mielestäsi hyviä, mitkä leikkipuistot parhaimpia ja missä itse ulkoilet mielelläsi. Ole valmis vastaamaan sinulle esitettyihin kysymyksiin.



15. Muuton jälkeen

 
Ole tavoitettavissa myös muuton jälkeen. Ostajalle saattaa tulla eteen tilanteita, joissa hän ei osaa toimia. Jätät hyvän mielikuvan, kun neuvot ostajaa myös kaupanteon jälkeen. Kysymykset ovat usein yksinkertaisia ja helposti ratkaistavissa käytännön juttuja.

Asunnon myynti ja muuttaminen on vahvasti tunteisiin vaikuttava asia. Parhaaseen tulokseen pääset, jos pystyt siirtämään tunneasiat taustalle ja keskittymään faktoihin. Aina se ei ole helppoa, mutta kannattaa yrittää. Luopuminen ja uuden alku, ne ovat suuria muutoksia elämässä.

Millaisia kokemuksia sinulla on muutosta?
 
Mari

2 kommenttia:

  1. Kiitos kattavista vinkeistä, varsinkin esittelyyn liittyvät neuvot oli hyviä. Miten kuntotarkastus, missä vaiheessa se tehdään? Ei olla vielä myymässä mutta harkinnassa on jo.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiito Eetu ja kiva kun jätit kommentin. Kuntotarkastus on paras tehdä vasta siinä vaiheessa kun ostaja on tiedossa. Kuntotarkastusta en lähtisi tekemään omin päin, vaan sopisin kuntotarkastuksen tekijän yhdessä ostajan kanssa. Silloin ostaja ei puutu siihen, että se ei ole tehty hänen mielestään asiantuntevalla yrityksellä. Kuntotarkastusta ei kannata myöskään tehdä myynnin alussa. Jos myynti kestää useita kuukausia, niin kuntotarkastus vanhenee ja saattaa olla, että sen joutuu tekemään uudelleen. Se tulee kalliiksi. Ostajan halutessa kuntotarkastusta (sen teettäminen on mielestäni molempien etu), niin yleensä kustannukset maksetaan puoliksi.

      Kun lähdet tekemään myynti-ilmoitusta, niin kannattaa tarkistaa, että neliöt on varmasti oikein. Muuten joutuu hankaluuksiin, sillä ilmoitustapoja on monta. Me mittautettiin neliöt varmuuden vuoksi, koska rakennuslupa ja muissa papereissa neliöt poikkesivat hieman toisistaan. Niihin vaikuttaa ikkunattomat tilat, huonekorkeus ym. seikat. Mittaus maksoi noin 200 euroa ja mielestäni se kannattaa tehdä, jos vähänkin epäilee, että neliöt eivät pidä paikkaansa. Onnea teille asunnon myyntiin. Mikäli hyvä ja luotettava välittäjä kiinnostaa pääkaupunkiseudulla, niin laita sähköpostia. Kaikkea hyvää teille!

      Poista

Otan ilomielin vastaan kommentteja, kysymyksiä ja ajatuksia.