Jos taas myyt itse, niin ole todella huolellinen kaikkien asioiden kanssa. Kokosin sinulle muutamia vinkkejä asunnon myyntiin liittyen. Kaikki vinkit perustuvat omakohtaisiin kokemuksiin myytyäni itse kaksi kiinteistöä sekä välittäjän avulla pari asuntoa. Seuraan myös hyvin läheltä tutun kiinteistönvälittäjän työtä, joten olen nähnyt asioita myös sieltä puolelta katsottuna.
(Jos etsit pätevää välittäjää pääkaupunkiseudulta, niin saat minulta yhteystiedot).


1. Palkkaanko välittäjän vai myynkö itse?
Kiinteistövälittäjät tarjoavat aulistii palvelua ja mielestäni kannattaa perehtyä kunnolla välittäjien tapaan tehdä myyntityötä. Itse karsastan välittäjiä, jotka mollaavat toisia ja nostavat oman osaamisensa muiden yläpuolelle. Sama koskee oikeastaan kaikkia ihmisiä. Minua ei saa vakuuttumaan itsekehun avulla, päin vastoin. Yleinen tapa on pyytää useampaa välittäjää arvioimaan asuntoa ja valitaan myyntiä hoitamaan se, joka lupaa myydä asunnon kalleimmalla myyntihinnalla. Näin toimien voidaan myynnissä mennä metsään jo heti ensi metreillä.
Täytyy ymmärtää, että välittäjät kilpailevat kohteista kynsin hampain ja houkuttelevat asiakkaita kaikin keinoin. Oma etusi ei ole, että asuntoa näytetään muutama kerta reilulla "ylihinnalla" ja sen jälkeen tiputetaan hintaa roimasti kerta toisensa jälkeen. Ensiesittelyt ja ensikiinnostus on silloin menetetty. Hinnan pitää osua kohdalleen. Taitava kiinteistövälittäjä osaa arvioida toteutuvan myyntihinnan lähelle oikeaa. Asunnon omistajan on tässä vaiheessa hyvä siirtää tunteen syrjään ja katsoa asuntoaan ulkopuolisen silmin.
Punnitse tarkasti kannattaako myynti antaa asiantuntijalle vai tehdä se itse. Jos päätät myydä itse asuntoa, ota huomioon kaikki negatiiviset ja positiiviset asiat.
- Osaatko hoitaa myynnin
- Luottaako ostaja, että kaikki tulee hoidettua laillisesti
- Jos myyt itse, karsiiko se ostajia
- Paljonko säästän aikaa ja rahaa, kun annan välittäjän hoitaa kaikki
- Tiedätkö, mistä kaikki tarvittavat dokumentit hankitaan
- Osaatko valokuvata ja tehdä myyvän myynti-ilmoituksen
- Voit itse aikatauluttaa myynnin
- Tiedät, mitä tietoja ostaja saa esittelyssä asunnosta
- Tiedät tarkalleen ostajien kiinnostuksesta
- Välittäjillä on verkostoja ja ehkä kiinnostuneita ostajia valmiina
- Välittäjän palkkio saattaa tuntua suurelta, mutta siihen sisältyy paljon työtä, asiakirjojen hankintaa sekä esiselvityksiä ennen myyntiä ja myynnin aikana. Jos asuntoa myydään pitkään, myynti sitoo runsaasti välittäjän työaikaa ja esittelyistä koituu paljon kilometri- ja puhelukuluja.
2. Valmistaudu myyntiin kunnolla ja hyvissä ajoin
Varaa aikaa asunnon myyntikuntoon laittamiseen eli stailaamiseen. Ei riitä, että imuroit lattiat ja pyyhit pölyt. Kerää kaikki turha tavara asunnosta pois – k a r s i. Laita valokuvat laatikkoon myynnin ajaksi. Ylimääräiset tavararöykkiöt tekevät avarastakin kodista tukkoisen ja pienemmän tuntuisen. Jätä muutama kodikkuutta viestivää asiaa esille: torkkupeitto sohvalle rennosti, keittiön tasolle houkutteleva hedelmäkori ja saunaan löylykiulu sekä kauniit laudeliinat siististi aseteltuina lauteille.
Mieti, onko asunnossasi liikaa huonekaluja. Jos mahdollista, vie varastoon osa huonekaluista. Tarkista, että matot ovat puhtaita ja huonekalut siistejä. Asunnon huolimaton yleisilme vaikuttaa ostajiin negatiivisesti.
Jos asunnossa on selkeästi korjattavia kohtia, ne kannattaa korjata ennen myyntiä. Repsottava tapetti tai kaapin ovi saattaa vaikuttaa myyntiin sekä myyntiaikaan. Tarkista ovenkahvat, ovien aukeaminen, seinien ja lattian kunto sekä listat. Jos ne eivät tyydytä sinua, niin voit olla varma, ettei myöskään ostajaa. Maalipensseliä ei kannata säästellä, se on halpaa ehostusta.
Usein kuulen, että ei kannata korjata paikkoja myyntiä varten, koska ostaja saa laittaa ne mieleisekseen. Se on ihan ok, jos se on otettu myyntihinnassa huomioon ja asunto lähdetään markkinoimaan remppakohteena. Mielestäni ei ole hyvä jättää paikkoja repsottamaan, jos asuntoa myydään muuttovalmiina, vaan ehdottomasti kannattaa korjata korjausta vaativat asiat. Keittiön tai kylpyhuoneen uusimatta jättäminen taas saattaa joskus olla perusteltua, vaikkakin ne ovat juuri ne kodin tilat, mitkä vaikuttavat erittäin paljon asunnon kokonaisuuteen. Ne ovat myös kalleimmat remontoitavat tilat. Remonttitarpeet on hyvä tuoda reilusti esille ja kertoa, että asia on huomioitu kauppahintaa määriteltäessä.
Tarkista myös piha. Sieltäkin on hyvä kantaa turhat tavarat pois. Jos piha on täynnä romua, niin se ei pääse edukseen ja kasvit hukkuvat kaaoksen keskelle. Siistit ja hyvin valaistut kulkuväylät sekä huoliteltu piha näyttää sen sijaan houkuttelevalle.
Erityishuomiota kiinnittäisin siihen näkymään, kun potentiaalinen ostajaehdokas astuu asuntoon sisälle. Millainen näkymä on ensimmäisenä vastassa? Siistiin eteiseen kannattaa satsata. Kenkävuori taas näyttää ikävälle.
3. Ota valokuvat
Niin tai näin, koti kannattaa siivota huolellisesti ennen valokuvausta. Kerää turhat tavarat pois näkyvistä. Liinat, matkamuistot, hygieniatuotteet ja valokuvat eivät ole edukseen kuvissa, joten poista ne. Muista myös kiillottaa hanat ja puhdistaa peilit puhtaiksi sekä ojentaa koristetyynyt nätisti sohvalle. Mieti myös huoneiden väritystä. Hyvä neuvo on stailata asunto persoonattomaksi, mutta jättää elämän jälki näkyviin.
Ellet itse ole tottunut ottamaan valokuvia, pyydä joku asian hallitseva apuun. Suttuiset, epätarkat kuvat eivät houkuttele ostajaa. Valokuvista tulisi näkyä asunnon huoneet riittävän laajalti. Mielellään otetaan kuvia jokaisesta huoneesta. Valitse sellainen kuvakulma, missä huone näyttää sinustakin kivalle. Huomioi myös ikkunoista tuleva valo. Valokuvaukseen kannattaa valita kirkas päivä, jotta kuvat eivät näytä synkiltä.
Ellei valo riitä, käytä pitkää valotusaikaa jalustalla. Laajakulmaobjektiivi on hyvä asuntokuvauksessa. Sillä saa riittävän laajasti koko huoneen kuvaan. Suositeltava kuvauskorkeus on vyötärön korkeudelta, jolloin mittasuhteet näyttävät luonnollisimmilta. Pelkistetty kuva on monesti yksinkertaisuudessaan paras ja houkuttelevin. Kuvankäsittelyllä sata kuviin selkeyttä ja fiilistä.
Kuvia olisi hyvä olla sekä sisältä, että ulkoa. Älä laita myyntiesitteeseen tärähtäneitä ja epäselviä kuvia. Ota mieluummin uusi kuva.
4. Kokoa tarvittavat dokumentit
Ihmiset ovat hyvin kiinnostuneita asunnon kunnosta ja etenkin homevaurioita pelätään. Kosketusmittaus ja kuntotarkastus poistaa tätä riskiä. Nykyisin myös energiatodistus on pakollinen. Asiantuntija mittaa arvot paikan päällä käymällä ja pohjapiirustuksista. Asunto-osakkeiden myynnissä saat apua huoltoyhtiöstä, isännöitsijältä ja hallituksen puheenjohtajalta.
5. Tee myynti-ilmoitus huolella
Oikotie ja Etuovi ovat hyviä myyntipaikkoja ja niitä useimmat asunnon ostajat seuraavat. Myynti-ilmoituksen laatimista helpottaa valmiit ilmoituspohjat. Pyri kuitenkin kertomaan monipuolisesti asiat kuhunkin kohtaan. Monisanaisuus on tässä parempi kuin liian suppeat tiedot. Älä kuitenkaan jaarittele turhaan, vaan pidä teksti napakkana.
6. Määritä hinta
Alue vaikuttaa asunnon hintaa paljon, mutta se ei ole ainoa asia. Tietenkin neliöt on toinen merkittävä hintaan vaikuttava seikka. Asunnon kunto, rakentamisvuosi ja tehdyt remontit ovat myös tärkeitä kriteereitä hintaa määriteltäessä. Myös liikenneyhteydet ovat tänä päivänä monelle ostajalle oleellisen tärkeitä. Jos asunnon sisustamisessa käytetyt materiaalit ovat kovin yksilöllisiä, niin ostajaehdokkaiden määrä vähenee.
Asuntoa etsivillä on monesti hintahaarukka hakuviesteissään, siksi on hyvä miettiä asettaako hinnan hitusen tietyn rajan alle. Tasaluvut ovat yleensä hakuehdoissa yleisesti käytettyjä.
7. Ennen esittelyä
Välittäjä huolehtii esittelyyn tarvittavat esitteet ja paperit. Jos myyt itse, sinun on itse myös huolehdittava nämä asiat nähtäville esittelytilaisuuteen. Ostaja haluaa usein konkreettisen dokumentin mukaansa, vaikka myynti-ilmoitukseen olisi kirjoitettu kaikki oleellinen. Ota riittävästi kopioita esitteestä. Lähes jokainen esittelyyn tuleva kysyy myös, miksi asunto on myynnissä? Mieti vastaus valmiiksi.
Varaudu myös siihen, että myynti-ilmoituksen ilmestyessä nettiin, joku saattaa haluta tulla välittömästi katsomaan asuntoa ennen ensimmäistä esittelyä. Usein silloin ovat liikkeellä ne, jotka etsivät asuntoa tosissaan, ehkä nopeallakin aikataululla. Harkitse, milloin laitat ilmoituksesi näkyviin.
8. Asunnon esittely
Esiinny avoimesti ja vastaa ostajan kysymyksiin. Ole kiinnostunut hänen asunnontarpeestaan ja toiveistaan. Yritä asettua ostajan asemaan. Älä loukkaannu, jos asunnossasi on asioita, jotka eivät miellytä ostajaa. Makuasioista ei voi kiistellä. Parempi on etsiä ostajan kannalta vaihtoehtoja, miten asian voisi korjata ostajan mieltymysten mukaisiksi, esimerkiksi seinien väriä voi muuttaa helposti ja edullisesti. Hyvä, jos sinulla on jonkinlainen käsitys pintaremonttien hinnoista ja luovuutta muuntaa asunto ostajan tarpeita vastaavaksi.
Ota esittelyyn tulevien yhteystiedot ylös ja kysy, saatko palata parin päivän kuluttua asiaan. Anna heille kuitenkin riittävästi miettimisaikaa. Kunnioita heidän toiveitaan. Itsellesi saat tuleviin esittelyihin hyviä työkaluja, jos kysyt, mikä asunnossa oli kivaa ja mikä taas ei miellyttänyt.
9. Kaikki esittelyyn tulevat ovat potentiaalisia ostajia
10. Ota tarjous vakavasti
Ole itse myös valmis tinkimään hinnasta. Kokonaisuudessa pieni tinkiminen voi olla lopulta paras vaihtoehto. Jos hylkäät ensimmäisen tarjouksen heti, niin myynti saattaa jatkua pitkäänkin ja uusia parempi tarjouksia ei tule. Menetät itse aikaa. Välittäjän työ pitkittyy turhaan. Molemmat saattavat tuskastua tilanteeseen, kun esittelyihin täytyy varautua viikko toisensa jälkeen eikä uusia tarjouksia tule. Tilanne ei useinkaan parane välittäjää vaihtamalla.
Olen kuullut monta tarinaa siitä, kun myyjä on hylännyt ensimmäisen ostotarjouksen, jonka jälkeen asuntoa myydään puoli vuotta, jopa vuosi ja lopulta asunnosta saadaan paljon pienempi hinta, kuin ensimmäinen tarjous oli.
11. Huolehdi, että kaikki asiakirjat tulevat laadittua laillisesti
12. Ole yhteydessä pankkiin
13. Siivoa koti viimeisen kerran
Kohteliasta on jättää vanha koti siistiin kuntoon, vaikka uusi omistaja tekisikin siellä heti remonttia. Älä unohda kaappien ja varaston siivousta. Keittiön uuni, mikro, kylmäkalusteet ja astianpesukone tulee myös puhdistaa kunnolla. Tyhjä asunto näyttää kolkolta ja epäsiistit lattiat lisäävät sitä tunnetta entisestään.
Irtisano sähkö- ja vesi ym. sopimukset. Kerää kaikki asuntoon liittyvät sopimukset nippuun jo muuttoa edeltävänä kuukautena, sitä mukaa kun maksat laskuja. Näin niiden irtisanominen ei pääse unohtumaan.
14. Huolehdi jälkitöistä ja perehdytyksestä
Mikäli paikkakunta on uudelle omistajalle vieras, niin häntä varmasti miellyttää se, jos kerrot alueen palveluista tarkemmin. Mitkä kaupat ovat mielestäsi hyviä, mitkä leikkipuistot parhaimpia ja missä itse ulkoilet mielelläsi. Ole valmis vastaamaan sinulle esitettyihin kysymyksiin.
15. Muuton jälkeen
Asunnon myynti ja muuttaminen on vahvasti tunteisiin vaikuttava asia. Parhaaseen tulokseen pääset, jos pystyt siirtämään tunneasiat taustalle ja keskittymään faktoihin. Aina se ei ole helppoa, mutta kannattaa yrittää. Luopuminen ja uuden alku, ne ovat suuria muutoksia elämässä.
Millaisia kokemuksia sinulla on muutosta?
Mari